◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
刚刚，新城控股公布了今年一季度经营情况，可谓“喜忧参半”。
可喜的是，新城控股截至目前手上出租物业项目达到了176个，较2024年161个新增了15个，总建面1604.4万方，可出租面积955.87万方，各个地区出租率均在90%以上，部分地区还处于“满租”状态。
今年一季度，新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入34.48亿元，包含了商铺、办公楼及购物中心租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入，较去年同期30.39亿元增加了超4亿元，同比增幅13.46%。
反观房地产开发销售，这家曾经的千亿房企就有点尬尴了。2025年前3个月，新城控股累计取得合同销售金额约51.02亿元，同比下降57.29%，累计合同销售面积约65.77万方，同比下降60.18%。
其中，今年3月份单月实现合同销售金额约21.27亿元，同比下降49.79%； 合同销售面积约27.15万方，同比下降52.32%。
很多人可能会疑惑：新城控股，为何至今未出险？在大家印象中，新城控股应该很久未曾公开露面拿地了，又靠什么在韧性支撑？
不少人会想到：昔日“新城系”实控人王振华因猥亵女童案被判5年（注：已复出），身陷囹圄，但因祸得福，避开了那轮房企疯狂扩张潮，其儿子王晓东临危受命，成为新城控股“一把手”，采取收缩战略，迅速开始断臂求生。
如前所述，新城的模式类似于龙湖，除了地产外还拥有庞大的自持商业，只是相较于龙湖聚焦一二线城市深耕，其偏爱做差异化布局二三四线中心市场。
比如新城控股2023年报曾提到，在土储分布上，已形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土储的41%，长三角区域三、四线城市约占公司总土储的20%。
房企一二线占比较低，遇上楼市深调这三年，必然会吃亏不少，但能“活下来”的都是英雄豪杰。
看2024年，新城控股营收下滑主要受累于开发板块。比如，期内总营收近890亿元，同比下滑25.32%，归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%。
从收入构成看，新城控股去年开发板块贡献营收760.4亿元，同比跌幅29.16%，毛利率11.72%，同比下滑2.19个百分点；物业出租及管理贡献营收120.29亿元，同比增幅13.15%，毛利率70.17%，同比增加0.27个百分点。
从以上数据可算出，新城控股去年开发板贡献毛利89.1亿元，而物业出租及管理毛利贡献达到了84.4亿元，两者的毛利规模几乎快要“旗鼓相当”了。
去年，新城控股开发板块实现销售额401.7亿元，较上年同期销售额760亿元跌幅较大，而商业运营总收入达到128.08 亿元，却同比增加近15亿元，可看出商业板块既是“现金奶牛”，也是“利润奶牛”。
新城控股披露，从全国层面看商业，2024年全国新开363个商业项目，新开业数呈下降趋势，市场已从“重资源、重规模”直接进入“重品质、重运营”；存量改造逐年攀升，占新开业项目数超10%，焕新调整成为强竞争的必备能力。
“低线城市单位商业面积远未饱和，且消费意愿走高，2024年低线城市新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长47%、27%和58%，三四线消费需求的增长红利凸显。”
如此说来，这个新的消费趋势，对偏重于二、三、四线商业开发及自持运营的新城控股来说，应该是个较大的利好。截至2024年底，其持有已开业吾悦广场 148 座，管理输出的已开业吾悦广场25座。
来源：地产密探图库
整体来说，新城控股近些年一直在“缩表”路上。截至2024年底，其总资产比上年底减少670亿元至3071.92亿元，其中存货较上年底减少452.5亿元至970亿元。
该期末，新城控股手上货币资金102.96亿元，较上年底减少近87亿元，其中现金及现金等价物近66亿元，较上年底减半。这背后，去年新城控股现金流继续承压前行。
比如去年，新城控股实现经营性净现金流15.12亿元，同比暴减86亿元；筹资净现金流-90.88亿元，较上年-200.8亿元净流出明显收窄，致使现金及现金等价物净额-62亿元，但较上年-87.5亿元收窄25.3亿元。
该期末，新城控股短期借款3.64亿元，较上年底减少9亿元，一年内到期非流动负债120.8亿元，较上年底减少72.5亿元。一年内有息负债合计近120亿元，相较于可动用现金近66亿元，短期偿债压力仍很大。
此外，新城控股该期末应付账款余额约452.7亿元且全部是应付建筑工程款，其中账龄超1年尚未支付的工程款57亿元。
为此，新城控股在2024年报中提出了4条重大措施：
1、进一步巩固公司商业运营管理的优势地位，提升公司商业运营总收入，作为有息负债本息偿还的重要来源。
2、继续借助金融政策支持，增加经营性物业贷融资、增加公开债融资、积极推进消费类REITS的注册发行、积极参与不动产相关创新融资，同时积极推进股权融资，抓住市场止跌回稳的机会，恢复和提升主体信用融资，与资产信用融资相互补充。
3、抓住收储政策落地机会，采用多种方式盘活存量资产，增加现金来源。
4、继续加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商妥善安排付款金额、进度及方式，平滑工程款和材料款的支付，确保各项目施工有序进行。
从上述4点看，商业运营收入被新城控股摆在了偿债的第一位，其次就是借债，比如超长期的经营性物业贷，公开债、REITs及定增等，再次就是退地、出售资产等。
2025年，对于新城控股来说，仍是一个攻坚之年。外界也期待其有较好的超预期表现。
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